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7月以来，“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并在中央会议上多次被提及，预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。随着城中村改造进入到实操阶段，多个城市已积极跟进，对于企业代建来说也是分享红利、实现业务突破的重要机遇。
01、城中村改造带动政府代建需求增加
今年以来，多城披露“城中村改造”计划，作为重点任务推进。年初，广州住建部提出今年全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，目标完成城市更新固定资产投资2000亿元。4月，合肥召开重点项目要素保障会，提出城中村改造的目标任务力争3年完成现有104个城中村改造，8月3日,市长罗云峰主持召开会议审议《合肥市区城中村改造三年攻坚行动实施方案(2023-2025年)》。
随着顶层政策《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，将推动各大城市“城中村”改造加速落地，为房地产行业带来新机遇。
尽管城中村改造强调市场化运作方式，但房地产市场行情持续低迷，社会资本入局预期并不乐观，很多项目仍要以政府主导展开，同时操作上还是需要专业企业的参与，因此将会带动政府代建需求进一步扩大。
02、精细化改造考验企业内功，对代建提出更高要求
根据《2021年城市建设统计年鉴》划分，我国共有北京、上海、深圳、广州等8个超大城市以及杭州、西安、郑州、南京等11个特大城市，基本覆盖了一线城市和重点二城市，这些城市整体发展水平本身就比较高，此轮改造目标将更多集中“质”的提升上，推动局部与整体的融合与协调。
尽管企业参与城市更新并不陌生，但在新政策、新要求下，除了资本压力，轻资产纯代建也并不好做。一是，高要求、高标准改造考验企业真功夫。相比前些年三四线城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造采取“留改拆”并举的方式，这也就提出了精细化改造的要求，需要兼顾人居环境、配套设施、功能区定位、空间利用等多维度考量，进行有效优化更新，在规划、布局设计和具体实施落地上都具有高要求、高标准，非常考验企业代建的内功。
二是，跨城、跨村不可复制性，业务发展慢、难以成为支撑。由于不同城市，甚至同城不同村，环境、规划、定位、发展面貌等各有不同，每个项目都需要因地制宜、精准施策，流程工序无法进行复刻，这也将面临周期长、进度慢等问题，业务发展无法快速规模化，难以成为支撑。
三是，地方标准和实施细则不同，企业还需结合项目操作进一步探索。值得注意的是，7月17日广州市住建部发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，这是首个针对城中村改造进行立法的动作。此外，近期河北省、三亚市、厦门市等地也相继出台了关于政府投资项目代建制管理办法。随着城中村加速推进，后期不排除更多相关政策条例出台，这些项目管理条例、细则具体还是要根据项目实际操作和落地情况来看，企业需做进一步研究和适应。
03、三类企业代建或将脱颖而出
叠加流动性压力下，政府代建项目较商业代建、资本代建安全性更高。目前，代建成为不少企业开发业务的补充，据不完全统计，百强房企涉足代建业务占比逾六成，不仅包括万科、金地、绿城等品牌企业，还包括建业等一众地方性中小企业。
在此轮“城中村”改造中，属地、背景、经验能力都将成为企业竞逐的筹码。以下三类企业或成为有力竞争者和主要参与者：
一类是地方国企或央企，凭借背景优势和政企关系可以更广泛、及时地获得政府代建信息，重点部署、抢占先机，有利于在当地建立代建优势。
一类是深耕一二线城市企业，对于高能及城市规划、产品已有一定的研究和实践，发挥深耕优势可以更顺利切入。
还有一类是运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业，“城中村”改造硬实力还要靠“本地化”和“专业性”，运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业能够更大程度保障项目效率和质量，也将是政府代建的优先考虑合作方。
综合来看，超大特大城市城中村改造加速落地，将为企业代建业务带来机遇，在新政策、新要求下，除了资本投入压力外，轻资产代建也并不好做，本地化、专业性、规范性等都考验着企业代建的内力。一些地方国企、城市深耕企业以及运营管理能力强、城市更新经验丰富的企业，将是主要竞逐者和受益方。
（本文转载至克尔瑞地产研究cricyjzx）
